Comunidades de Vecinos

Lunes, 10 Diciembre 2018

Preguntas Frequentes - Obras y modificaciones en la Comunidad

FAQs - Obras y modificaciones en la Comunidad

Todo propietario de un piso o local puede realizar obras en él, pero tiene que tener en cuenta que:

  • Los cambios sólo pueden hacerse en el piso del que se es propietario, no en el resto del edificio. (Si es necesaria alguna reparación en el edificio, tiene que comunicarse al administrador).
  • La obra no puede alterar la seguridad del edificio, su estructura general, la configuración ni el estado exterior.
  • La obra no puede perjudicar los derechos de otro propietario.
  • Antes de comenzar la obra se tiene que comunicar al presidente de la comunidad de propietarios.

Infórmate en tu ayuntamiento: además de la obligación de obtener licencia de obra y para la retirada de escombros (si no tienen, puedes paralizar las obras), también suele haber normas que atendiendo a criterios de zonas, actividades, tramos horarios, etc. limitan el nivel de ruido que puede transmitirse a las viviendas o locales colindantes, sancionándose cualquier exceso.

Si la Comunidad de Propietarios ya está creada, normalmente los ruidos y horarios están regulados en el Reglamento de Regimen Interno, al que deben someterse todos los propietarios.

La Ley de Propiedad Horizontal permite hacer obras sin consultar a la comunidad si no alteran la seguridad, estructura, configuración o estado exterior del inmueble, pero el cerramiento de una terraza está entre los supuestos que deben ser autorizados por la Junta de Propietarios en acuerdo tomado por unanimidad. Podéis interponer una demanda y solicitar la demolición de la obra.

Sí­, en efecto, cada propietario debe de consentir en su vivienda o local (y facilitar la entrada) las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles (paso de una tuberí­a o cable por ejemplo) requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, teniendo derecho a que la comunidad le indemnice los daños y perjuicios causados.

Pregunta: Me gustarí­a poner, en parte del patio, un techo para protegerme del sol, la lluvia, etc., pero que no sea un simple toldo de lona. Una parte del techo irí­a apoyada en la pared de edificio. ¿Necesito contar con la aprobación de la comunidad de vecinos para hacer la obra? ¿El techo tiene que ser de algún tipo especial o reunir alguna condición?
Respuesta: De acuerdo con lo establecido en el artí­culo 396 del Código Civil, los muros perimetrales o medianeros así­ como los patios -aun cuando su uso y disfrute exclusivo venga atribuido a un vecino- son elementos comunes y sólo caben usos inocuos. Además, se considera elemento común la configuración externa del inmueble, y si cualquier propietario desea hacer un cerramiento del patio, requiere el consentimiento previo del resto de vecinos, acordado por unanimidad en Junta de Propietarios.
El cerramiento no sólo constituye una alteración sustancial de la configuración de los elementos comunes del inmueble, sino que afecta al tí­tulo constitutivo, al introducir un elemento o estructura en la finca no descrita anteriormente que no ha sido valorado a la hora de asignar la cuota de participación o coeficiente.
Según los artí­culos 12 y 17.1º de la LPH (Ley de Propiedad Horizontal), se requiere el previo acuerdo unánime de la junta de propietarios. Los tribunales de justicia confirman este planteamiento, y afirman en numerosas sentencias que resulta evidente, en estos casos, que queda afectada la apariencia, la estética y la configuración de conjunto. Esta actuación no podrí­a realizarse sin la autorización de la Comunidad. Por ello las actuaciones realizadas sin obtener autorización de la Comunidad son contrarias a la Ley.
Tampoco puede hablarse de la creación de un servicio de interés general equiparable al ascensor o la porterí­a (artí­culo 17.1º de la Ley de Propiedad Horizontal), por lo que no serí­a de aplicación el régimen de adopción de acuerdos de las tres quintas partes del total de votos y cuotas. Cualquier comunero estará legitimado para ejercitar una acción judicial por alteración de los elementos comunes del inmueble, en beneficio de la Comunidad.
En cuanto a si el hecho del cerramiento lleva implí­cita una modificación del coeficiente, debe tenerse en cuenta que sin el previo consentimiento unánime de la junta de propietarios no se podrá hacer una variación del mismo, se haya producido o no un cerramiento inconsentido. Sólo en virtud de este acuerdo o por sentencia judicial se podrá modificar las cuotas de participación asignadas a cada propietario en el tí­tulo constitutivo de la propiedad horizontal.
Las obras de cerramiento están también sujetas al control de la Administración y, en consecuencia, a licencia. Ahora bien, que sea factible el cerramiento desde la óptica de la legalidad municipal (que es de derecho público), cumpliendo para ello los requisitos que como acto reglado exige la Administración, no introduce nigún condicionante en el cumplimiento de la legalidad civil o régimen de la propiedad horizontal. Así­, para autorizar el cerramiento de las terrazas es necesaria la autorización unánime previa de la Comunidad de Propietarios.
Para la ejecución de la obra deberán cumplirse los dos requisitos citados: la obtención de la licencia y el acuerdo de la Junta vecinal, sin que el hecho de contar con la autorización municipal autorice sin más al cerramiento sin contar con éste último.

Pregunta: En la última Junta de propietarios se aprobó la realización de unas obras para eliminar los ruidos de mi piso. Para ello, el contratista precisa entrar en uno contigüo. Sin embargo, el propietario de este piso se niega a permitir el paso a los operarios. ¿Qué puedo hacer?
Respuesta: La Ley de Propiedad Horizontal obliga a los diferentes propietarios a facilitar el acceso a sus viviendas a fin de efectuar las obras o reparaciones que exija el servicio del inmueble. En consecuencia, el propietario de ese piso no puede negar el acceso. Si así fuera, es preciso recurrir al auxilio judicial.

Pregunta: El bar de debajo de casa quiere sacar una chimenea de humos para hacer un restaurante, lo quiere hacer por la fachada. ¿Es legal? ¿cuántos votos necesita de la comunidad?

Respuesta: En primer lugar, tiene que solicitar a la Comunidad de propietarios si le autorizan a instalarla.
La comunidad de propietarios reunida en Junta deberá acordar la autorización por unanimidad, es decir todos los propietarios deben estar de acuerdo en consentir la instalación.
Y esto es así, en tanto en cuanto la fachada es un elemento común del edificio de la comunidad de propietarios y como tal, forma parte del título constitutivo de la misma.
Lo expuesto se basa en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propriedad Horizontal, modificada por la Ley 8/1999, establece en su artículo 5 que:

«- El título constitutivo de la propriedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos, al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. la de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.»

«- Los acuerdos de la Junta se sujetaran a las siguintes normas:
1. La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propriedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.»


Sobre este particular se ha manifestado en reiteradas ocasiones la jurisprudencia del Tribunal Supremo, señalando:

«- En referencia concreta a la instalación de chimenesas para la evacuación de humos desde un local comercial, la jurisprudencia ha declarado que el pacto generador de la pretendida servidumbre tenía que constar para su virtualidad contractual con quien únicamente tenía títulos bastantes para otorgar el consentimiento, cual es la comunidad de propietarios del edificio en cual dicha chimenea debía instalarse con manifestación de voluntad unánime, ya que aquélla debía ubicarse en un elemento común por natureza», como es este caso la fachada.

Pregunta: Una vecina del último piso ha habilitado la parte situada entre el tejado y el techo de su piso, y ha cogido también el espacio de la trampilla. Creemos que ambas áreas son comunes. ¿Qué soluciones caben?

Respuesta: La obra para establecer un espacio habitable o ser aprovechado por la vivienda situada bajo la cubierta constituiría una alteración sustancial de los elementos comunes del inmueble, en beneficio exclusivo particular. Este espacio es un elemento común del inmueble, según el artículo 396 del Código Civil. Además, se estaría introduciendo una zona o espacio no descrito en el título constitutivo, y se alteraría el destino previsto para ese espacio. Sería preciso contar con el previo consentimiento de la Comunidad de vecinos. Es necesario convocar una junta que autorice esta actuación en virtud de un acuerdo unánime de la junta de vecinos. Con ello se elimina el acceso a un elemento común, lo que puede perjudicar el mantenimiento de las instalaciones o servicios que se encuentren en el tejado.

Desde el punto de vista de la normativa urbanística de la localidad, la obra puede ser una ilegal, si carece de la licencia de obras o es una infracción urbanística grave. Se puede denunciar al Ayuntamiento. Cualquier propietario a título individual, o la comunidad de propietarios por acuerdo de la Junta, podrá plantear contra el infractor un procedimiento judicial ordinario, por alteración de los elementos comunes del inmueble y apropiación de un elemento común en beneficio propio. Deberá designarse un abogado y un procurador que les asistan en este proceso. Si se gana el juicio, las costas del proceso serán impuestas, en todo caso, al infractor.

Hay obligación de pagar las obras necesarias para la conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, pero no otro tipo de mejoras. Si estas superan el importe de tres mensualidades, el vecino que no esté conforme tiene derecho a no correr con su parte del gasto, aunque hayan sido aprobadas en la junta con el porcentaje necesario
No lo está, pero siempre que la cuota de instalación o del servicio exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, e incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.

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