Título Constitutivo de la Comunidad

La Comunidad de Vecinos tiene un origen, un inicio, en lo que se denomina ''título constitutivo''. Es una especie de ''escrituras'' de la Comunidad, donde se especifica todo lo necesario e imprescindible para el funcionamiento de la misma.

Es tan importante y vital este ''título'', que marcará el futuro de la Comunidad, ya que en dicho documento debe figurar, entre otras cosas:

• El inmueble, en su conjunto, que conforma la Comunidad: este aspecto es importante, ya que delimita hasta donde llegan los ''dominios'' y quién pertenece o no la la Comunidad.
• Las viviendas y locales de que consta el inmueble: con lo cual, se sabrá todos los propietarios que forman parte de la Comunidad, y por tanto, tienen derecho a participar en ella.
• La cuota de participación que tiene cada vivienda o local: que sirve de base fundamental para saber qué cuota mensual tiene que pagar cada uno, y también, cuál es el peso de su ''voto'' en las Juntas de propietarios.
• Las instalaciones comunes que se pueden destinar a arrendamiento: por ejemplo, un local en el que es propiedad la comunidad.
• Servidumbres de paso y uso: por ejemplo, un patio de luces que pertenece a la Comunidad, pero cuyo uso y disfrute lo hace un solo vecino, ya que solo se puede acceder a dicho patio a través de la vivienda de este.
• Otras disposiciones, siempre que no sean contrarias a la Ley.

¿QUIÉN HACE EL TÍTULO CONSTITUTIVO?

El título constitutivo se debe realizar al comienzo de funcionamiento de la Comunidad, por lo tanto, la mayoría de las veces, es realizado por el promotor / constructor del bloque de viviendas, o en menor medida, por los propietarios iniciales de los bienes que pertenecen a la Comunidad.

A veces, si no hay acuerdo, o bien lo expuesto en el título va en contra de la ley, también puede, en todo, o en parte, ser redactado a través de laudo o resolución judicial.

Ejemplo: suponga que el promotor / constructor del inmueble se queda una propiedad para si mismo, y en el título constitutivo que el mismo hace, dice que dicha vivienda / local no pagará ninguna cuota. Como es obvio, es una medida que los futuros propietarios pueden llevar a juicio, y seguramente lo ganen.


¿CÓMO SE MODIFICA EL TÍTULO CONSTITUTIVO?

Debido a la importancia de este documento, el Título Constitutivo solo se puede modificar cuando exista acuerdo por UNANIMIDAD, es decir, cuando TODOS los propietarios estén a favor.

En tal sentido, la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 13 es clara, y dice lo siguiente:

Artículo 13. (o Artículo 17 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal)

Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:

«La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad. El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así­ como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere. La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.»

La Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, en su artículo 5, establece, respecto al título constitutivo, lo siguiente:

Artículo 5. (ver artículo 20 de la Ley 8/1999 de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960)

El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano. En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.